Boliglån i Danmark – realkredit og banklån

Realkreditlån – hjørnestenen

Realkreditlån finansieres ved at udstede obligationer. Du betaler en bidragssats (typisk 0,5–0,9 %) oven i renten. F-lån (variabel) refinansieres jævnligt; fastforrentede lån er sikre, men dyrere ved indfrielse hvis renten stiger.

Banklånet – topfinansieringen

De sidste 15 % finansieres som regel via et banklån med højere rente (typisk 4–7 %). Forhandl altid – bidragssatser og rentemarginal er ofte til diskussion.

Et boliglån består som regel af et realkreditlån og et banklån. På realkreditlånet betaler du rente og et bidrag til realkreditinstituttet. Bidraget beregnes af restgælden og afhænger af belåningsgrad og lånetype. Dertil kommer kurstab, tinglysning og etableringsgebyrer. Sammenlign tilbuddene på ÅOP, som samler omkostningerne i ét tal.

Regneeksempel (annuitet, før skat): Boligen koster 3.000.000 kr., og du betaler 150.000 kr. (5 %) i udbetaling.

• Realkreditlån: 2.400.000 kr. (80 %) over 30 år med fast rente på 4 % og en bidragssats på 0,8 %. Første måneds ydelse er ca. 13.058 kr.: 11.458 kr. i rente og afdrag og 1.600 kr. i bidrag.
• Banklån: 450.000 kr. (15 %) over 20 år til 6 % uden gebyrer. Ydelsen er ca. 3.224 kr. om måneden.
• I alt: ca. 16.282 kr. om måneden før skat i første måned.

Over 30 år betaler du ca. 1,72 mio. kr. i renter og ca. 345.000 kr. i bidrag på realkreditlånet. Bidraget falder i takt med restgælden, så ydelsen bliver lidt lavere år for år. Eksemplet ser bort fra kurstab, tinglysning og etableringsgebyrer, som du skal lægge oveni.

Kilder: Bekendtgørelse om god skik for boligkredit (Retsinformation)

• Udbetaling: Som udgangspunkt skal du selv betale mindst 5 % af købesummen.
• Indkomst og rådighedsbeløb: Banken vurderer, om du kan betale ydelserne og stadig have et rimeligt beløb tilbage hver måned.
• Gældsfaktor: Samlet gæld på mere end fire gange husstandens bruttoindkomst anses som høj og begrænser, hvilke lån du kan få.
• Variabel rente og afdragsfrihed: Kræver som udgangspunkt, at du kunne godkendes til et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag.
• Kreditvurdering: Banken og realkreditinstituttet ser på indkomst, formue, gæld og betalingshistorik.
• Ingen betalingsanmærkninger: En registrering i RKI eller Debitor Registret giver som regel afslag.
• Boligens værdi: Realkreditinstituttet vurderer boligen. Det er vurderingen, ikke købesummen, der sætter grænsen for realkreditlånet.
• Medansøger: Køber I sammen, vurderes jeres samlede økonomi, og I hæfter begge for lånet.

Kravene er rammer, som banken anvender på din konkrete situation, så få en forhåndsgodkendelse, før du byder på en bolig.

Kilder: Finanstilsynets vejledning om god skik for boligkredit (Retsinformation) · Bekendtgørelse om god skik for boligkredit (Retsinformation)

Indhent altid mindst tre tilbud. Sammenlign ÅOP – ikke kun nominel rente. Tjek bidragssats, kurstab, oprettelsesgebyrer og indfrielsesvilkår. Lav en stresstest med rente +1 procentpoint.

Boliglån er reguleret mere stramt end andre lån til forbrugere:

• Udbetaling: Långiveren skal sikre, at du betaler en passende udbetaling. Finanstilsynet anser som udgangspunkt 5 % af købesummen for passende.
• Belåningsgrænse: Realkreditlån til en helårsbolig kan højst udgøre 80 % af ejendommens værdi. For fritidshuse er grænsen 75 %. Den maksimale løbetid er 30 år.
• Variabel rente og afdragsfrihed: Tilbydes som udgangspunkt kun, hvis du kunne godkendes til et 30-årigt lån med fast rente og afdrag.
• Høj gæld: Har du en gældsfaktor over fire og en belåningsgrad over 60 %, er dine lånemuligheder begrænset. Du kan da som udgangspunkt kun få fast rente eller variabel rente med afdrag og mindst fem års rentebinding.
• Fortrydelsesret: Kreditaftalelovens 14 dages fortrydelsesret gælder ikke realkreditlån, der er finansieret ved obligationsudstedelse.
• ÅOP-loft: Loftet på 35 % gælder ikke boligkredit.

Kravene om udbetaling, variabel rente og høj gæld gælder ikke boliglån på 100.000 kr. eller mindre.

Kilder: Bekendtgørelse om god skik for boligkredit (Retsinformation) · Lov om realkreditlån og realkreditobligationer, § 5 (Retsinformation) · Danmarks Nationalbank: Låneregler i lyset af højere renter